天津市代写建筑房地产项目可行性报告怎么来申请备案，---------天津才佑公司专业编写

石家庄开发区商业中心建设项目

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 二〇一五年七月

目      录

第一章  总  论...................................................................................................................... 6

1.1 项目背景分析.............................................................................................................. 6

1.2 项目概况分析.............................................................................................................. 7

1.2.1 项目名称及承办单位.............................................................................................. 7

1.2.2 可行性研究报告编制依据....................................................................................... 7

1.2.3项目承办单位概况.................................................................................................. 8

1.2.4 拟建地点............................................................................................................... 8

1.2.5 建设规模............................................................................................................... 9

1.2.6本项目建设优势分析............................................................................................. 10

1.2.7 项目总投资及资金筹措......................................................................................... 11

1.2.8 主要经济指标分析................................................................................................ 11

1.3 问题与建议................................................................................................................ 12

第二章 市场预测....................................................................................................................... 13

2.1 市场需求预测分析.................................................................................................... 13

2.1.1 市场现状分析....................................................................................................... 13

2.1.2 市场需求预测分析................................................................................................ 16

2.2目标市场分析............................................................................................................. 17

2.2.1市场定位............................................................................................................... 17

2.2.2目标客户群及相关特点.......................................................................................... 17

2.2.3 项目目标客户类型................................................................................................ 18

2.3 项目竞争力分析........................................................................................................ 18

2.3.1 区位优势、政策优势突出..................................................................................... 18

2.3.2 地理条件优势显著................................................................................................ 19

2.3.3 交通优势突出....................................................................................................... 19

2.3.4 外部设施及环境优势独特..................................................................................... 19

第三章  建设规模与产品方案........................................................................................... 20

第四章  土地利用及场址选择........................................................................................... 21

4.1 土地利用情况分析.................................................................................................... 21

4.2 建设场址选择............................................................................................................ 21

4.2.1 建设地点选择....................................................................................................... 21

4.2.2建设条件分析........................................................................................................ 22

第五章  建设方案分析........................................................................................................ 23

5.1 建设要求.................................................................................................................... 23

5.2 规划理念.................................................................................................................... 24

5.3 工程规划及设计........................................................................................................ 25

5.3.1 工程设计原则....................................................................................................... 25

5.3.2总平面设计........................................................................................................... 25

5.3.3 建筑设计.............................................................................................................. 26

5.4 结构设计.................................................................................................................... 27

5.4.1砌体...................................................................................................................... 27

5.4.2建筑分类............................................................................................................... 27

5.4.3荷载...................................................................................................................... 28

5.4.4抗震设计............................................................................................................... 28

5.4.5基础设计............................................................................................................... 29

第六章  主要原材料、燃料供应....................................................................................... 30

6.1 主要能耗分析............................................................................................................ 30

6.2 能耗指标分析............................................................................................................ 30

第七章  公用辅助工程........................................................................................................ 31

7.1 给排水设计................................................................................................................ 31

7.1.1冷水系统............................................................................................................... 31

7.1.2 热水系统.............................................................................................................. 31

7.1.3 排水系统.............................................................................................................. 31

7.1.4 雨水系统.............................................................................................................. 32

7.1.5 消防给水系统....................................................................................................... 32

7.2 电气设计.................................................................................................................... 33

7.2.1有关资料............................................................................................................... 33

7.2.2 设计范围.............................................................................................................. 33

7.2.3 10/0.4kV变配电系统............................................................................................. 33

7.2.4  照明系统............................................................................................................ 34

7.2.5 防雷系统.............................................................................................................. 35

7.2.6 接地及安全系统................................................................................................... 35

7.3 空调设计.................................................................................................................... 36

7.3.1 设计内容.............................................................................................................. 36

7.3.2 设计的原则.......................................................................................................... 36

7.3.3消防系统............................................................................................................... 36

7.3.4人防工程............................................................................................................... 36

7.4 消防设计.................................................................................................................... 36

7.4.1 消防给水.............................................................................................................. 36

7.4.2 消防电气.............................................................................................................. 37

7.5无障碍设计................................................................................................................. 37

第八章  节能分析................................................................................................................ 38

8.1 设计依据.................................................................................................................... 38

8.1.1 国家和省有关法律、法规..................................................................................... 38

8.1.2 指导性文件.......................................................................................................... 38

8.1.3 国家、行业标准及规范......................................................................................... 39

8.2项目能源消耗种类和数量分析................................................................................. 40

8.2.1 能源消耗种类....................................................................................................... 40

8.2.2 能耗指标及能耗量计算......................................................................................... 40

8.2.3 综合能耗评定....................................................................................................... 41

8.3 节能措施及节能效果分析........................................................................................ 41

8.3.1 保温措施.............................................................................................................. 42

8.3.2 采暖通风和空气调节节能设计.............................................................................. 44

8.3.3 电力及照明.......................................................................................................... 45

8.3.4 设备节能.............................................................................................................. 46

8.3.5 节能建议.............................................................................................................. 46

第九章  环境影响评价........................................................................................................ 47

9.1场址环境条件............................................................................................................. 47

9.2 设计依据.................................................................................................................... 47

9.3项目建设和生产对环境的影响及处理措施............................................................. 47

9.3.1 环境影响.............................................................................................................. 47

9.3.2 项目污染物情况................................................................................................... 48

9.3.3 环境保护治理措施................................................................................................ 48

9.4环境影响评价............................................................................................................. 49

第十章  劳动安全卫生与消防................................................................................................ 50

10.1 劳动安全.................................................................................................................. 50

10.2 消防.......................................................................................................................... 53

10.2.1 依据和有关标准规范.......................................................................................... 53

10.2.2 火灾因素分析..................................................................................................... 54

10.2.3 消防措施............................................................................................................ 54

第十一章  组织机构与人力资源配置.................................................................................... 56

11.1 项目管理.................................................................................................................. 56

11.1.1 项目建设期管理.................................................................................................. 56

11.1.2 项目建成后组织机构........................................................................................... 56

11.2 人力资源配置.......................................................................................................... 56

11.2.1人力资源配置因素分析........................................................................................ 56

11.2.2劳动定员............................................................................................................. 57

11.2.3职工工资及福利成本分析..................................................................................... 57

第十二章  项目实施进度及项目招标方案............................................................................ 58

12.1 项目实施进度.......................................................................................................... 58

12.1.1 项目准备阶段..................................................................................................... 58

12.1.2 施工阶段............................................................................................................ 58

12.2  项目招标方案........................................................................................................ 58

12.2.1 招投标管理的基本原则....................................................................................... 58

12.2.2 招标依据............................................................................................................ 59

12.2.3 项目招标范围..................................................................................................... 59

12.2.4 项目招标内容..................................................................................................... 59

第十三章  投资估算与资金筹措....................................................................................... 61

13.1 投资估算编制依据.................................................................................................. 61

13.2 投资估算方法和依据.............................................................................................. 61

13.3 项目投资估算.......................................................................................................... 61

13.4 资金筹措.................................................................................................................. 62

13.4.1 融资组织形式选择.............................................................................................. 62

13.4.2 资金来源选择..................................................................................................... 62

13.4.3融资方案分析...................................................................................................... 62

第十四章 财务评价.............................................................................................................. 64

14.1财务评价基础数据的测算....................................................................................... 64

14.2 营业收入.................................................................................................................. 64

14.3 税金及附加.............................................................................................................. 67

14.3.1营业税金及附加.................................................................................................. 67

14.3.2 所得税............................................................................................................... 67

14.4 成本费用.................................................................................................................. 67

14.5 利润及利润分配...................................................................................................... 67

14.5.1盈利能力分析...................................................................................................... 68

14.5.2 财务内部收益率................................................................................................. 68

14.6 评价结论.................................................................................................................. 69

第十五章 社会评价.............................................................................................................. 70

15.1 社会影响效果分析.................................................................................................. 70

15.1.1 项目社会影响..................................................................................................... 70

15.1.2 项目环境效益评价.............................................................................................. 71

15.2 社会适应性分析...................................................................................................... 71

15.3社会评价结论........................................................................................................... 71

第十六章 风险分析.............................................................................................................. 73

16.1 风险因素识别.......................................................................................................... 73

16.2 风险概率等级评估及对策...................................................................................... 74

16.3 风险特点及对策...................................................................................................... 74

16.4 风险分析结论.......................................................................................................... 75

第十七章  研究结论与建议...................................................................................................... 76

17.1 结论.......................................................................................................................... 76

17.2 建议.......................................................................................................................... 76

附表及附件................................................................................................................................. 78

第一章  总  论

1.1 项目背景分析

综合性商城，这种被认为21世纪重要的复合商业业态，在中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革。综合性商城就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。综合性商城基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。综合性商城适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，写字楼跟购物中心功能是基本的组合。综合性商城与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而综合性商城则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。

本项目建设地点位于石家庄市西部，是石家庄市未来发展中心之一，项目地块东至华山街，西至裕龙铸造，北至华盈化工，南至淮河道，周边配套设施完善，建设基础良好。同时近年来，项目所在地石家庄开发区不断完善基础设施建设，努力改变投资硬环境，积极打造和优化经济发展软环境，投资环境越来越完善。而项目所在地周围为未来石家庄市规划核心商业区域，周围各大商业中心聚集，但该区域缺少一个综合性商业中心，往往综合性商业中心是依据优越的地段和区域催生了综合性商城依地段而生。而结合项目所在地区域市场环境、特征、构成和容量，经分析认为：项目所在地及周边地区，进行适应市场需求的商业、服务业项目建设（如建设高档写字楼等）尚有很大的空间区位。

因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场需求特点，决定实施该项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。